Нормативно-правовую базу дипломной работы составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, приказов Министерства юстиции Российской Федерации, Федеральной регистрационной службы и актов иных федеральных органов исполнительной власти, действующих в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для анализа необходимо рассмотреть и утратившее силу и действующее гражданское законодательство, в числе которого: Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. Гражданской кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» .
В работе проанализированы акты Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, в частности, Указ Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве»; Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; акты Министерства юстиции Российской Федерации, в частности, сыгравший важную роль в становлении современной системы государственной регистрации приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. № 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденный приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. № 293 и т. д.
Была исследована многочисленная судебная практика, в частности, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 сентября 1992 г. № 13 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности»; Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
Государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Говоря об открытости (гласности, публичности) сведений о правах на недвижимость, подчеркнем важность достоверности сведений об объекте недвижимости, а не публичности самой по себе.
Анализ статей 218, 223 и 235 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, то есть прекращение у прежнего собственника и его возникновение у приобретателя. Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации — правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, в данном случае очевидна. Это, в свою очередь, сказалось и на регистрации. На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость — регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы.
Отсутствие в законодательстве однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется — правовой титул или сделка, на практике приводит к необходимости заполнять в отношении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок. Поэтому мы разделяем точку зрения Г. А. Волкова и Н. А. Сыроедова, предлагающих внести в ГК РФ и Закон о регистрации соответствующие изменения по вопросу однозначности в системе регистрации правового титула (права) или правового акта (сделки). Иную точку зрения по данному аспекту имеют В. С. Буров и О. Г. Ломидзе, которые предлагают изменить Закон о государственной регистрации с целью восстановить регистрацию сделок с недвижимым имуществом, а также дополнить его новыми статьями, касающимися особенностей регистрации отдельных сделок с недвижимостью.
Вряд ли можно согласиться с подобной точкой зрения, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, установление норм об обязательной регистрации сделок допустимо только в ГК РФ. Изложенное дает основание утверждать, что в целом российская система государственной регистрации прав на объекты недвижимости соответствует мировому опыту, однако для нее характерны следующие особенности:
а) установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п. 1 ст. 131 и ст. 164 ГК РФ; ст.4 Закона о регистрации). Недействительна, то есть ничтожна сделка с недвижимостью в случае несоблюдения требования о государственной регистрации (п. 1. ст. 165 ГК РФ);
б) сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
в) сведения о государственной регистрации прав на недвижимость являются открытыми (п.4 ст.131 ГК РФ, ст.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
г) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оно может быть оспорено только в суде (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации);
д) государственная регистрация ведется в Едином государственном реестре прав на всей территории России по единой системе (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
е) каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином государственном реестре прав (ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
ж) записи в Единый государственный реестр прав вносятся при отсутствии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Иными словами, институт государственной регистрации закрепляет следующие права на недвижимость и их ограничения (обременения): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами. При этом факт регистрации прав на объекты недвижимости является обязательным, что подтверждается анализом многих норм ГК РФ.
Основными целями государственной регистрации прав собственности являются установление стабильности оборота недвижимости, придание предельной открытости (прозрачности) правам на недвижимое имущество и информации об этих правах, а также внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории России. Для достижения этих целей перед органами, осуществляющими государственную регистрацию, поставлен ряд задач, реализация которых способствует осуществлению как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты сбора налогов, борьбу с преступностью и т. д., так и интересов юридических и физических лиц, касающихся обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Их выполнение необходимо для укрепления рынка недвижимости, решения государственной задачи по повышению инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.
Потребность в создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была вызвана также тем, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются объекты, представляющие особую ценность для субъектов гражданского оборота. В отсутствии стабильности и прозрачности рынка недвижимости высока степень риска несения существенных убытков участниками гражданского правового оборота недвижимости. Необходимость эффективного осуществления охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц, государством требовала стройной системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В конечном итоге потребности участников оборота недвижимости определили цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и права собственности.
Акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления, как и иные основания государственной регистрации, подлежат правовой экспертизе на общих основаниях, однако их особый статус требует тщательной правовой экспертизы. В частности, в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании заведомо незаконного акта государственного или муниципального органа должно быть отказано, даже если такой акт и не признан недействительным.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
